多城結(jié)合自身房地產(chǎn)市場(chǎng)概念股運(yùn)行情況對(duì)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出松動(dòng)，改善型購(gòu)房支持進(jìn)入“因城施策”的執(zhí)行階段

 

    1）我們?cè)谇捌趫?bào)告提出：在當(dāng)前“多孩政策”+“父母同住”的政策導(dǎo)向下，居民改善型購(gòu)房概念股需求提升明顯，但資金缺口較大，后續(xù)合理改善型購(gòu)房需求的支持力度有望提升。詳見《提升改善型購(gòu)房的信貸支持，滿足合理的改善型購(gòu)房需求——對(duì)2 月24 日國(guó)家住建部新聞發(fā)布會(huì)的點(diǎn)評(píng)》。

 

    2）我們?cè)谇捌趫?bào)告提出：過高的二套首付比例導(dǎo)致改善型客戶無法通過出售目前自有房屋而籌集到足夠的首付款，大幅壓制改善型需求，熱點(diǎn)一二線的改善型購(gòu)房需求存在集中釋放的可能，部分城市如北京和上海的中高收入人群存在結(jié)構(gòu)性加杠桿的可行性。詳見《2019：千鈞將一羽——房地產(chǎn)行業(yè)2019 年投資策略》。

 

    3）今年以來，從中央到地方的各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)政策支持力度均較強(qiáng)，在“房住不炒”主基調(diào)下，積極保障概念股居民合理住房需求；尤其二季度后房地產(chǎn)調(diào)控由釋放維穩(wěn)信號(hào)步入出臺(tái)更為積極的支持措施，放松政策類型涉及降低首付比例、調(diào)整公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率、發(fā)放租房和購(gòu)房補(bǔ)貼等，同時(shí)我們前期明確提出“改善型購(gòu)房需求有望獲得進(jìn)一步支持”的觀點(diǎn)，已在部分地方出臺(tái)的政策中獲得印證。具體來看，非熱點(diǎn)城市調(diào)控頻次更為密集，松綁形式概念股更加多樣化，3 月1 日鄭州成為今年首個(gè)明確提及放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，4 月后多地對(duì)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作出松動(dòng)及取消；8 月北京住建委發(fā)文對(duì)中心城區(qū)60 歲及以上老年家庭定向放松部分項(xiàng)目（約3000 套房源）的二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)住建委表示“將進(jìn)一步擴(kuò)大全齡友好項(xiàng)目建設(shè)，研究對(duì)多孩家庭、職住平衡購(gòu)房等合理住房需求的支持措施”，預(yù)期北京定向松綁或?qū)��?duì)其他熱點(diǎn)城市有一定引領(lǐng)啟示作用。

 

    4）當(dāng)前高能級(jí)核心城市房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇跡象較為明顯，三四線城市因需求相對(duì)疲軟仍需一定筑底過程；在需求端寬松信號(hào)傳導(dǎo)的同時(shí)，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化正加速與人口結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)相結(jié)合，與完善和落實(shí)積極生育支持措施相契合。“認(rèn)房又認(rèn)貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)化利于降低購(gòu)房門檻，利好改善型尤其多孩需求群體，提升市場(chǎng)預(yù)期，緩解房企資金壓力。我們認(rèn)為低能級(jí)城市優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”或已成為趨勢(shì)，而熱點(diǎn)城市因改善型購(gòu)房需求處于主導(dǎo)地位，于此類關(guān)鍵性政策的松綁上將更加謹(jǐn)慎，在滿足合理購(gòu)房需求的同時(shí)，也需抑制投機(jī)需求再次進(jìn)入市場(chǎng)，因此放松空間相對(duì)有限，而整體房地產(chǎn)政策調(diào)控走向精細(xì)化的“因城施策”。

 

    投資建議：1）2022 開年以來，多方釋放資金面積極信號(hào)，5 年期LPR 下調(diào)20bp，保障房貸款概念股不納入集中度管理，預(yù)售監(jiān)管資金新辦法結(jié)構(gòu)性糾偏，“α風(fēng)險(xiǎn)”修復(fù)進(jìn)入執(zhí)行階段。2）與此同時(shí)，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢(shì)仍將持續(xù)深化，部分前期過度激進(jìn)房企“α風(fēng)險(xiǎn)”仍有暴露可能，但房地產(chǎn)市場(chǎng)概念股“β系數(shù)”健康穩(wěn)定的總體趨勢(shì)不會(huì)改變。3）2 月24 日住建部提出“滿足合理的改善型購(gòu)房需求”，3 月5 日全國(guó)兩會(huì)報(bào)告“支持更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局會(huì)議高層定調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，政策路徑更加清晰明確；5 月15 日央行銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房按揭政策，省級(jí)市場(chǎng)自主確定按揭加點(diǎn)下限，獨(dú)立自主性提升，購(gòu)房促需求進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段；后續(xù)隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)供需恢復(fù)可期。4）近期市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊關(guān)注度提升明顯，建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)，中國(guó)金茂、新城控股、保利發(fā)展龍頭股、金地集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等。

 

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