報(bào)告摘要：

 

    　　7月銷售大幅回落 ，存在季節(jié)性回落、6 月基數(shù)較高、7 月事件性沖擊三方面原因。7 月銷售金額9681 億，環(huán)比-45.4%，單月同比-28.2%，降幅比6 月擴(kuò)大7.4pct，1-7 月累計(jì)銷售金額7.58 萬億，同比-28.8%，降幅比上月收窄0.1pct。全國商品房銷售龍頭股環(huán)比大幅回落，我們認(rèn)為有三個(gè)方面原因：（1）7 月本身季節(jié)性回落（這個(gè)夏季高溫天氣更嚴(yán)峻）；（2）6 月存在受4-5 月疫情影響的積壓供應(yīng)和積壓需求釋放；（3）7 月發(fā)生停貸事件、房企債務(wù)概念股到期高峰之下更多房企違約或展期事件，造成部分購房者對期房購買信心減弱。我們在點(diǎn)評6 月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的時(shí)提出行業(yè)處于艱難、溫和的復(fù)蘇，基于上述三方面原因的理解，我們認(rèn)為，7 月銷售數(shù)據(jù)超預(yù)期回落不能理解為復(fù)蘇節(jié)奏的中斷，需求端政策寬松的大環(huán)境沒有變，且有進(jìn)一步寬信用加碼的可能，同時(shí)供給端房企紓困邁入逐步落地的階段，月初鄭州公開發(fā)布暫定百億規(guī)模的房地產(chǎn)紓困基金運(yùn)作方案，近期市場再度傳來由央行主管的中寨信用增進(jìn)投資股份有限公司將為龍湖集團(tuán)發(fā)行15 億元中票進(jìn)行擔(dān)保，近期債券二級市場因情緒走弱而暴跌的房企包括金地、碧桂園、旭輝等示范性房企也有望受益。

 

    　　受集中供地潮汐影響7 月土地成交同比大增。統(tǒng)計(jì)局口徑7 月土地成交概念股價(jià)款875 億元，環(huán)比+33.6%，單月同比-33.4%，降幅較上月收窄31.7pct，購置面積918 萬方，環(huán)比-25.9%，單月同比-47.3%。7 月中指院300 城土地出讓金3490 億元，環(huán)比-12.2%，同比+61.4%，改善97.6pct。今年7 月環(huán)比降幅遠(yuǎn)低于去年的-65.3%（2021 年7 月沒有集中供地，因此環(huán)比大幅下滑），也低于2020 年的-17.5%，我們在中期策略報(bào)告相對看好下半年土地端韌性，主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)能特殊性，主要體現(xiàn)為有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)和人力資源。

 

    　　新開工、在施工面積、開發(fā)投資額，同比降幅較上月進(jìn)一步走闊。7 月開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積9644 萬平，同比-45.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.3pct。7 月在施工面積85.92 億平，同比-3.7%，降幅較6 月擴(kuò)大0.9pct。新開工往往滯后于拿地4-6 個(gè)月，2021 年9 月-2022 年2月中指院300 城土地成交建面4.15 億平，同比下降-31.5%，同時(shí)近期銷售回落也使新開工意愿降溫，綜合導(dǎo)致近期新開工面積同比下行，進(jìn)一步導(dǎo)致在施工面積同比下行。7 月商品房開發(fā)投資完成額1.11 萬億，環(huán)比-31.1%，單月同比-12.3%，降幅較上月走闊2.9pct，1-7 月累計(jì)投資完成額7.95 萬億，累計(jì)同比-6.4%，降幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大1.0pct；由于今年以來土地招拍掛成交面積同比降幅一直在-50%左右徘徊，壓制土地購置費(fèi)增速，同時(shí)今年以來施工面積和新開工面積同比不斷下滑，帶動(dòng)施工投資同比下行。

 

    　　定金預(yù)收款和銀行按揭款隨銷售回落，中長居民貸高波動(dòng)不及預(yù)期。7 月房企到位資金1.19萬億，環(huán)比-27.5%，單月同比-25.8%，降幅較上月擴(kuò)大2.2pct，1-7 月累計(jì)到位資金8.88萬億，同比-25.4%，降幅比上月略微擴(kuò)大0.1pct。

 

    　　房價(jià)整體同比降幅進(jìn)一步走闊，成交偏弱的二線和強(qiáng)三線城市寬松進(jìn)一步落地。7 月70 個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比-0.1%，同比-1.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.4pct。5 月之后，需求端政策寬松的邊際力度有逐步減弱的趨勢，我們反復(fù)提出，對于一些成交偏弱的二線和強(qiáng)三線城市的四限政策仍有進(jìn)一步寬松空間，除一線城市外70 城房價(jià)指數(shù)整體同環(huán)比下降能為寬松提供市場依據(jù)。近期以來，我們看到蘇州、無錫、惠州等地放寬認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，濟(jì)南調(diào)整住房公積金貸款政策，正好印證了我們的判斷。這些高能級城市的寬松將為今年的金九銀十乃至四季度銷售營造良好的購房環(huán)境。

 

    　　投資建議：7 月全國商品房銷售概念股金額環(huán)比回落，其中有夏季高溫季節(jié)性因素、6 月積壓供應(yīng)和需求釋放因素、7 月停貸、房企概念股違約事件動(dòng)搖購房信心的因素。在前期供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的背景下，本輪房地產(chǎn)的復(fù)蘇注定是艱難的，但仍應(yīng)看到在除一線城市外70 城房價(jià)指數(shù)整體同環(huán)比下降的背景下，更多二三線城市概念股需求政策進(jìn)一步寬松正在路上，同時(shí)隨著8 月15 日MLF 和OMO 利率降低，房地產(chǎn)寬信用政策有望進(jìn)一步加碼。整體來看，在需求端持續(xù)寬松，供給端紓困逐步落地的背景下，行業(yè)beta 向上趨勢不變，穩(wěn)健綠檔房企加速在融資、拿地、銷售端不斷集中，同時(shí)未來優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營逐步回歸常態(tài)，配置可適度下沉至腰部彈性標(biāo)的，A 股建議關(guān)注保利發(fā)展概念股、招商蛇口概念股、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、萬科A；H 股建議關(guān)注中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、旭輝控股集團(tuán)。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房價(jià)概念股過快反彈造成政策兩難；國內(nèi)新冠疫情反復(fù)。

 

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