按揭貸款提前償還現(xiàn)象成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。在居民投資龍頭股收益率中樞下降的背景下，償還按揭貸款真的成為居民的普遍選擇嗎？按揭貸款概念股會(huì)因?yàn)榧铀俦粌斶�而出現(xiàn)凈減少嗎？按揭貸款作為銀行一種重要的低風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，未來還會(huì)成為銀行的重要經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)嗎？按揭貸款的利率還有進(jìn)一步下降空間嗎？

 

    按揭貸款和房地產(chǎn)銷售的相互依存關(guān)系。住房龍頭股真實(shí)需求當(dāng)然受人口、房屋拆遷速度等非金融因素影響，但按揭貸款概念股定價(jià)始終都是影響居民龍頭股支付能力和決定短期需求的關(guān)鍵變量。按揭貸款需求有賴于真實(shí)住房需求，但居民改善居住條件的愿望始終存在。在2012 年一輪周期中，按揭小幅放量（房貸利率概念股累計(jì)下降142BP），商品房銷售季同比增速從下降14%轉(zhuǎn)為上升6%。2015-2016 年按揭大幅放量（房貸利率累計(jì)下降241BP），商品房銷售龍頭股季同比增速從下降13%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)25%。

 

    按揭凈投放或持續(xù)增加，按揭定價(jià)有下降空間。2021 年之后開發(fā)貸款增長(zhǎng)乏力，按揭?guī)缀踟暙I(xiàn)了房地產(chǎn)類貸款增量的全部。但存量按揭貸款占各項(xiàng)貸款余額比例距離歷史最高點(diǎn)還有空間，且經(jīng)濟(jì)減速背景之下按揭貸款在收益和風(fēng)險(xiǎn)平衡角度來看頗有吸引力。我們估算，到7 月時(shí)全國(guó)銀行體系按揭貸款利率定價(jià)4.50%，較之LPR 還有5 個(gè)BP 的上浮加點(diǎn)，距離下浮20BP 的利率定價(jià)下限更有空間。

 

    當(dāng)然，我們認(rèn)為利率下限扣點(diǎn)和LPR 本身也有下降的空間。人民銀行對(duì)于按揭貸款投放態(tài)度積極，近期強(qiáng)調(diào)要“引導(dǎo)個(gè)人住房按揭利率下行”。

 

    按揭貸款的非價(jià)格限制有望繼續(xù)放開。在因城施策的背景之下，按揭貸款的最低首付比例，還有結(jié)構(gòu)性下降的空間。這包括在核心城市針對(duì)部分群體下調(diào)按揭貸款首付比例規(guī)定（例如北京），也包括在很多房?jī)r(jià)沒有上漲壓力的地方繼續(xù)下調(diào)首付規(guī)定。雖然存量按揭貸款可能因?yàn)槎▋r(jià)偏高而存在提前償還的問題，但按揭貸款新投放也會(huì)因?yàn)楣苤品砰_而增加。

 

    按揭貸款提前償還規(guī)模有限。我們通過按揭貸款凈投放數(shù)據(jù)，假定存量按揭貸款剩余自然到期年限為10 年，新房銷售的按揭杠桿利用率為40%，二手杠桿利用率30%，測(cè)算可知按揭貸款在2022 年上半年提前償還規(guī)模約9400 億，這較2021 年上半年增加了約1200 億，即每月約200 億元。而且，這種加速提前償還的行為并不會(huì)持續(xù)，因?yàn)樵隽堪唇业亩▋r(jià)下降，高定價(jià)按揭的占比會(huì)隨著各種因素而不斷下降。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：多重效應(yīng)疊加，按揭貸款不良率提升風(fēng)險(xiǎn)；政策調(diào)整推出或執(zhí)行不夠及時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格縮水風(fēng)險(xiǎn)。

 

    按揭放量支持下的房地產(chǎn)龍頭股弱復(fù)蘇。我們認(rèn)為，雖然提前還款的現(xiàn)象值得重視，但還遠(yuǎn)沒有到影響按揭貸款投放總量的地步，按揭的投放量有望繼續(xù)上升，價(jià)格有望繼續(xù)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)沿著銷售-信用-投資的鏈條復(fù)蘇。當(dāng)前按揭貸款規(guī)模的變化，既是宏觀經(jīng)濟(jì)變化之下金融機(jī)構(gòu)龍頭股資產(chǎn)配置的市場(chǎng)化調(diào)整，也是逆周期調(diào)節(jié)的房地產(chǎn)龍頭股金融政策有為的結(jié)果，預(yù)計(jì)不會(huì)產(chǎn)生全社會(huì)資產(chǎn)負(fù)債表的收縮。

 

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