行業(yè)政策：730 強調穩(wěn)地產，保交樓概念股成為地方政府重要任務7 月底中央政治局會議在堅持“房住不炒”的同時強調要穩(wěn)定房地產市場，需求端方面，提出要用足用好政策工具箱，預計此后政策放松力度進一步加強，一二線城市概念股積極加入三限放松行列，限貸政策放松的可能性也在加大。供給端方面，政府提出保交樓、穩(wěn)民生，在停貸潮影響下，保交樓的成為地方政府需主動推動的任務，地方政府通過加強預售資金監(jiān)管來保增量項目交付，同時鄭州等地探索保存量項目交付的一攬子方案，不過目前諸如資金來源等關鍵問題仍不清晰，因此純市場化方式很難解決停工問題，建議先從國家層面提供初始信用和建立協(xié)調機制�？偠�言之，預計下半年政策寬松的重心仍在需求端，供給端政策將基于保交樓、保民生出臺相對措施，以重塑購房者的信心，來確保需求端政策落地效果的充分實現(xiàn)。

 

    　　住宅市場：停貸潮下成交縮量，三季度不改冷淡行情龍頭股從我們監(jiān)測的40 城數(shù)據(jù)來看，7 月全國商品住宅概念股銷售面積為1870.8 萬平米，同比下行32.6%，環(huán)比下行24.8%。

 

    　　對于三季度，我們認為同比降幅有望收窄，但不改冷淡的市場行情。主要原因有二：第一，政策邊際效應在減弱。上半年調控政策的放松對市場恢復的影響仍較為有限，居民購房的積極性依舊不足。隨著中央政治局會議在730 會議提出要用好用足政策工具箱，除非從三季度開始，政策放松的力度相比上半年更大，給居民創(chuàng)造更高的積極性，市場方有望實現(xiàn)好轉，否則恢復預期預計仍為有限。第二，居民信心不斷受挫。7 月中旬各城市爆發(fā)停貸潮，是對居民購房信心的進一步沖擊，在問題得到實質性解決之前，我們認為短期內居民信心仍會處于相對低位。對于下半年，我們認為要重點關注四季度的市場表現(xiàn)，一是在730 提出用好用足政策工具箱的情況下，預計各城市會加大政策放松力度，屆時有助于帶動改善型需求的釋放；二是在保交樓的舉措下，待項目復工得到實質性進展之后，預計居民短暫重拾購房信心，規(guī)避成交增速持續(xù)下降的難題；三是政府對全年經濟目標堅持要做好，外加房企迎來全年業(yè)績考核，預計對住宅市場有小幅的拉動。

 

    　　土地市場：供應走低，土地成交仍受資金不足制約2022 年7 月，億翰智庫監(jiān)測城市住宅用地供應建筑面積8613.3 萬平米，同環(huán)比分別下降49%及30%；成交總建筑面積為7298.6 萬平米，同環(huán)比分別下降35%及34%。

 

    　　從前兩批集中供地累計規(guī)模來看，僅合肥一城土地供應同比上升44%（2022 年前兩批宅地供應建筑面積總量/2021 年前兩批宅地供應建筑面積總量-1），其他城市土地供應量均有明顯下降，多數(shù)城市同比降幅分布在20%到90%之間，上海降幅較小，同比僅為-7%�？傮w而言，各城市集中供地縮量明顯，第三批和第四批集中供地的供應規(guī)模預計還將保持較低水平。較低的土地供應導致土地成交下行，普通二線及三四線城市7 月土地成交量同比分別下降51%和53%；由于集中供地的階段性，7 月一線及核心二線概念股的供應同比有所增長，成交規(guī)模隨之增長，核心二線城市同比大幅增長546%，但我們認為后續(xù)土地市場的恢復力度仍將受到房企資金不足的制約。

 

    　　企業(yè)表現(xiàn)：交樓風險下國企銷售優(yōu)勢更凸顯，民企債務展期成常態(tài)投資龍頭股方面，受土地供應節(jié)奏影響，7 月房企拿地概念股規(guī)模環(huán)比下降23.3%，同比增長22.7%，平均溢價率3.5%，投資情況與6 月相比無明顯改觀。銷售方面，7 月單月TOP200房企總銷售額環(huán)比下降27.8%，同比下降41.9%，房企銷售不如6 月，但略強于5 月，呈現(xiàn)弱復蘇的狀態(tài)，國央企銷售優(yōu)于民企，且趨勢呈現(xiàn)背離。融資方面，境內債融資相對穩(wěn)定，但海外債展期已成常態(tài)，盡管8 月償債規(guī)模有所降低，但壓力仍不容小覷。

 

    　　資本市場方面，受大盤回調和停貸風波等多方面因素沖擊，房企龍頭股股價出現(xiàn)明顯下跌，房地產指數(shù)單月下跌4.6%。企業(yè)經營方面，由于停貸風波的快速蔓延，倒逼政府加大力度尋求地產企業(yè)快速出清的渠道，而國央企不可避免地需要承擔一部分風險化解的責任。

 

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