核心觀點(diǎn)：二手房成交同比增長(zhǎng)，地方因城施策持續(xù)推進(jìn)2022 年第29 周100 大中城市成交面積上漲，土地市場(chǎng)概念股有初顯回暖跡象，同時(shí)民企也逐步加大對(duì)土地市場(chǎng)的投入，無(wú)錫二批次土拍民營(yíng)企業(yè)拿地占比有所提升，地產(chǎn)投資下半年有望觸底回升。從房企融資概念股有端來(lái)看，自6 月初來(lái)首次有海外新債發(fā)行，信用債環(huán)比增長(zhǎng)，融資環(huán)境持續(xù)改善。停貸事件后，以銀保監(jiān)會(huì)為首的國(guó)家部門(mén)、地方政府、銀行和房企陸續(xù)傳達(dá)“保交付”信號(hào)，帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期不斷修復(fù)。

 

    我們預(yù)計(jì)行業(yè)龍頭股增速三季度有望觸底回升，板塊仍具備較好的投資機(jī)會(huì)，維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。

 

    政策端：持續(xù)推進(jìn)因城施策，長(zhǎng)沙取消首套房面積限制中央層面：銀保監(jiān)會(huì)表示2022 年來(lái)支持適度超前開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策實(shí)施差別化住房信貸政策，支持地方更加有力地推進(jìn)保交樓工作。央行提出擴(kuò)大消費(fèi)的重點(diǎn)是穩(wěn)定和擴(kuò)大城鄉(xiāng)居民住房需求，逐步使居住屬性的住房供求基本平衡，開(kāi)辟多種住房融資渠道。

 

    地方層面：多地為促樓市舉辦夏季房展會(huì)， 安徽池州房展會(huì)期間購(gòu)房首付比例降至兩成，每套補(bǔ)貼3000 元；哈爾濱在房展會(huì)期間網(wǎng)簽備案的，補(bǔ)貼100%契稅。

 

    青島、南京、海南等地積極落實(shí)保障性租賃住房籌建工作。溫州首次購(gòu)買(mǎi)市區(qū)新建商品房，將給予消費(fèi)補(bǔ)助。各地公積金貸款政策持續(xù)優(yōu)化，淮安提高公積金貸款額度最高至60 萬(wàn)元；哈爾濱、固原公積金貸款最高額度調(diào)至80 萬(wàn)元。

 

    市場(chǎng)端：二手房成交量同比增長(zhǎng)，廣州無(wú)錫完成二批次土拍銷(xiāo)售端：2022 年第29 周，全國(guó)64 城商品住宅成交面積384 萬(wàn)平米，同比下降30%，環(huán)比下降2%；從累計(jì)數(shù)值看，年初至今64 城成交面積達(dá)11843 萬(wàn)平米，累計(jì)同比下降38%。一二線城市成交走勢(shì)明顯好于三四線城市。全國(guó)23 城二手房成交面積為163 萬(wàn)平米，同比增速14%，前值5%；年初至今累計(jì)成交面積3559萬(wàn)平米，同比增速-30%，前值-31%。

 

    土地端：2022 年第29 周，全國(guó)100 大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積3843 萬(wàn)平方米，同比增加11%，成交溢價(jià)率為2.9%。廣州完成二批次集中供地，共掛牌14 宗涉宅地，最終流拍3 宗、成交11 宗，拿地房企方面，以央國(guó)企和地方企業(yè)為主力，保利發(fā)展和越秀集團(tuán)各得3 宗地塊；無(wú)錫二批次土拍16 宗地全部成交，13 宗底價(jià)成交，1 宗觸頂搖號(hào)，“現(xiàn)金+銀行保函”的保證金繳納政策減小了房企資金壓力，民營(yíng)企業(yè)競(jìng)得5 宗，成交金額占比30.61%。

 

    融資端：國(guó)內(nèi)信用債環(huán)比減少，海外債龍頭股發(fā)行2.2 億美元2022 年第29 周，信用債發(fā)行58 億元，同比減少53%，環(huán)比減少68%，平均加權(quán)利率2.83%，環(huán)比減少45BPs；海外債發(fā)行2.2 億美元，同比減少83%，平均加權(quán)利率12.25%，環(huán)比增加1225BPs。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期，融資龍頭股改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。

 

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